"세입자는 계약 무기한 연장할 수 있다" 전월세 무한연장법을 본 변호사들이 지적한 문제점

지난 9일 전국의 전⋅월세 세입자들의 귀가 번쩍 뜨이는 소식이 전해졌다. 지금 살고 있는 집에서 평생 살 수 있도록 법이 바뀐다는 소식이었다. 2년마다 최대 5%까지만 임대료를 더 내면 된다는 이야기도 함께 들려왔다. 이른바 '전⋅월세 무한 연장법'이 이야기다.

더불어민주당 박주민 의원이 대표 발의한 '주택임대차보호법 일부개정법률안'은 "세입자에게 특별한 잘못이 없다면, 집주인은 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다"는 내용이 골자다.

현행 법률은 계약기간은 2년으로, 세입자가 계약을 연장할 권리는 따로 마련하고 있지 않다. 하지만 개정안은 집주인에게 아주 '특별한 사정'이 없는 한, 세입자가 계속 계약을 연장할 수 있도록 했다. 마음만 먹으면 영원히 그 집에서 살 수 있는 권리를 세입자에게 준 것이다.

집주인의 '특별한 사정'이란 △세입자가 3번 이상 임대료를 내지 못했을 때 △(해당 지역이) 법률에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 때 △집주인이 들어와 살려고 할 때 등이다.

변호사들은 세입자의 '계약갱신요구권' 도입 자체는 문제가 없다고 봤다. 다만 계약갱신에 '기간 제한'을 두지 않은 것은 우려된다고 했다.

법률 자문

'변호사 최진혁 법률사무소'의 최진혁 변호사는 "계약갱신요구권은 이미 상가건물 임대차보호법에도 규정돼 있고, 세입자 보호를 위한 정책적인 판단이기 때문에 문제 소지는 없어 보인다"고 했다. 하지만 "최장기간 자체를 제한하지 않은 것은 문제"라고 꼬집었다.

NS법률사무소의 노혁수 변호사도 "계약갱신요구권을 도입하는 것은 문제가 없다"면서 "하지만 첫 도입부터 기간 제한까지 두지 않은 것은 너무 급진적"이라고 말했다.

노 변호사는 "소유권자의 사용 수익·처분 권능을 지나치게 제한하는 내용"이라며 "상가건물 임대차보호법의 10년보다도 짧아야 한다고 생각한다"고 밝혔다.

사실상 무한으로 연장할 수 있게 한 것은 문제의 소지가 있을 수 있다는 뜻이다.

아울러 개정안은 집주인이 허위 사실로 계약갱신을 거절할 경우 세입자가 손해 본 이주 비용과 더불어 임대료 증가분의 3배를 배상하도록 하는 규정도 두고 있다. 예를 들면, 1억원 전셋집에 살다가 1억 5000만원의 전셋집으로 옮겼다면 증가한 임대료 5000만원에 대한 3배인 1억 5000만원을 배상해야 한다는 것이다. 사실상 징벌적손해배상 규정이다.

노혁수 변호사 "현재 주택시장과 관련된 법안에 위약금 성격의 징벌적손해배상 규정은 없다"면서 "실손배상으로 규정하는 게 맞아 보인다"고 밝혔다.

다만 최진혁 변호사는 "집주인에 대한 심리적 강제로 불법적인 갱신 거절을 방지할 수 있을 것"이라며 긍정적으로 평가했다.

노 변호사는 "건물주보다 세입자가 훨씬 많기 때문에 당연히 정책은 세입자 보호를 위해 가는 게 맞다고 본다"면서도 "하지만 이번 법안은 너무 급진적으로, 관련 법안과 균형도 맞지 않다"고 밝혔다.