입주 2주 만에 천장 샌다…'수리했다'더니 스티로폼 덧댄 집주인, 계약 해지 될까?

최근 원룸에 입주한 A씨는 황당한 일을 겪었다. 입주한 지 약 2주 만에 천장에서 물이 새기 시작했기 때문이다.

집주인은 몇 년 전에도 누수가 있었는데 재발한 것 같다고 말했다.

하지만 천장을 뜯어보니 스티로폼과 일회용 용기로 누수를 받고 있는 상태였다. 더구나 집주인은 A씨가 집을 비운 사이 '수리'를 했다며, CCTV를 확인해 보니 이전과 똑같이 스티로폼과 용기를 놓고 도배만 새로 한 것이 드러났다.

그로부터 열흘여 뒤 누수는 다시 시작됐다. 언제 또 물이 샐지 모르는 불안한 상황. A씨는 이 계약을 해지할 수 있을까?

입주 보름도 안돼 터진 누수, CCTV에 담긴 '황당한 수리'

A씨는 지난 8월 4일 한 원룸에 입주했다. 그러나 입주한 지 13일 만인 17일, 천장에서 물이 새는 것을 발견했다. 집주인은 과거에도 누수가 있었고, 그것이 재발한 것이라고 설명했다.

문제는 수리 과정에서 드러났다. 집주인은 A씨가 집에 없을 때 천장 수리를 마쳤다고 했다. 그러나 A씨가 CCTV를 확인한 결과, 수리 내용은 이전처럼 천장 속에 스티로폼과 일회용 용기를 다시 넣어두고 도배만 새로 한 것이 전부였다.

근본적인 해결 없이 물이 새는 것을 임시로 받아내려고만 한 것이다.

심지어 A씨가 입주 당시 작성한 계약서에는 '누수 없음'이라고 분명히 체크돼 있었다. 결국 28일, 누수는 재발해 천장 벽지를 다시 적셨다.

반복되는 누수와 부실 수리, 계약 해지 사유 될까

결론부터 말하면, A씨는 임대차 계약 해지를 주장할 수 있을 가능성이 크다. 변호사들은 임대인이 임차인이 목적물을 제대로 사용할 수 있도록 수리해야 할 의무(수선의무)를 다하지 않았다고 지적했다.

HB & Partners의 이충호 변호사는 "반복되는 천장 누수는 임차인의 안전하고 평온한 주거를 방해하는 중대한 하자에 해당하므로, 임대인은 이를 근본적으로 수리할 의무가 있다"고 설명했다.

이어 "일회용 용기 등으로 임시방편적인 조치만 취하고 근본적인 수리를 하지 않은 것은 수선의무를 제대로 이행하지 않은 것으로 볼 수 있다"며 "이를 사유로 임대차 계약의 해지를 주장할 수 있다"고 봤다.

법무법인 심의 심규덕 변호사 역시 계약 해지가 가능할 것으로 판단했다.

심 변호사는 "계약서에 '누수 없음'으로 체크되어 있으나 실제로는 이전부터 누수 문제가 있었던 점은 임대인이 중요한 하자를 고지하지 않은 것"이라며 "근본적인 누수 해결 대신 임시방편적 처리를 한 것은 적절한 수선의무 이행으로 보기 어렵다"고 짚었다.

다만 누수의 정도에 따라 판단이 달라질 수 있다는 의견도 있었다.

법무법인 청목 이원준 변호사는 "누수 상태가 임차 목적을 달성하기 어려울 정도로 심각하면 계약 해지가 가능하지만, 수선을 통해 목적물을 사용할 수 있다면 계약 해지가 어려울 수 있다"고 말했다.

법무법인 인화 김명수 변호사도 "누수 정도가 심해져 광범위한 피해가 있어야 임대차 목적 달성 불가능을 이유로 계약 해지를 할 수 있다"며 "그런 정도가 아니라면 월세 감액 등을 요구해 볼 수 있을 것"이라고 조언했다.

계약 해지 원한다면…증거 확보와 '내용증명'이 우선

변호사들은 계약 해지를 원한다면 증거를 확보하고 법적 절차에 따라 의사를 명확히 전달해야 한다고 조언했다.

심규덕 변호사는 "누수 발생 및 수리 과정에 대한 사진, 동영상, CCTV 영상 등 증거를 확보해야 한다"고 강조했다.

이충호 변호사 역시 "증거를 확보해 임대인의 수선의무 불이행 및 고지의무 위반을 근거로 계약 해지를 통보하고 보증금 전액 반환을 요구할 수 있다"고 설명했다.

특히 이런 의사 표시는 '내용증명' 우편을 통해 명확히 통보하는 것이 바람직하다고 덧붙였다. 내용증명에는 임대인이 계약상 고지의무와 수선의무를 위반했다는 점을 지적하고, 이로 인해 계약을 해지한다는 뜻을 담아야 한다.