월세 안 내고 버틴 세입자, 보증금도 다 써버렸다…집주인의 마지막 수단은?

"옥탑에 월 50만 원으로 세를 주고 있었는데 작년부터 월세를 안 내고 있고, 현재는 보증금까지 모두 소진한 상태로 몇 개월이 지나고 있습니다"

한 임대인의 절망적인 상담글이다. 임차인은 사람이 다니지 않는 시간을 골라 피해 다니며, 대화를 시도해도 "알겠다"며 대충 대답하고 회피하고 있다.

이 같은 상황은 임대인들이 가장 두려워하는 최악의 시나리오다. 임차인이 월세를 미납하더라도 보증금이 있다면 어느 정도 손실을 만회할 수 있지만, 보증금까지 모두 소진된 상황에서는 임대인이 고스란히 피해를 떠안게 된다. 현명한 대처가 없을지 변호사들과 사건을 들여다봤다.

변호사들 "내용증명부터 보내라"

변호사들은 한목소리로 먼저 '내용증명'을 발송하라고 조언했다.

예서 법률사무소 배재용 변호사는 "먼저 계약 해지의사를 명확히 하기 위해 내용증명을 발송해야 한다"며 "미납 월세 내역, 해지 사유, 퇴거 요청 기한을 명확히 기재해야 한다"고 설명했다.

법률사무소장원의 장성원 변호사도 "임대차계약 체결일, 임차인 정보, 미납 금액(총 몇 개월치 얼마), 기한 내 미납 시 계약 해지 및 퇴거 조치 예정, 일정 기한(보통 7일~14일) 부여 등이 들어가야 한다"고 덧붙였다.

"물리적 퇴거는 불법"...반드시 거쳐야 할 법적 절차

임대인들이 종종 오해하는 것이 있다. 월세를 안 내면 곧바로 세입자를 내쫓을 수 있다고 생각하는 것이다.

배재용 변호사는 "임차인이 퇴거하지 않더라도 집주인이 물리적으로 내쫓을 수는 없다"며 "반드시 '명도소송'을 통해 법원의 판결을 받아야 하고, 이후 '강제집행'을 통해 퇴거 조치가 가능하다"고 명확히 했다.

법무법인 심의 심준섭 변호사는 단계별 절차를 제시했다. "1단계: 내용증명 발송(월세 미납 사실 통지, 계약해지 예고, 퇴거 요청), 2단계: 계약해지 통보, 3단계: 명도소송 제기, 4단계: 강제집행을 통한 퇴거조치 순으로 진행된다"고 설명했다.

미납 월세도 함께 청구해야

법률사무소 율섬의 남기용 변호사는 "임차인이 보증금을 모두 소진한 상태에서 장기간 월세를 미납하고 있다면 명백한 계약 위반으로, 임대인은 계약 해지 및 명도소송 제기 등 법적 조치를 취할 수 있다"고 단언했다.

변호사들은 단순히 세입자를 내보내는 것에서 그치지 말고, 미납된 월세도 함께 청구할 것을 조언했다.

장성원 변호사는 "보증금을 초과한 미납 월세도 함께 청구 가능하다"며 "소송 결과 승소 후, 강제집행을 통한 퇴거와 채권 추심이 가능하다"고 말했다.