월세 밀린 채 잠적한 세입자… 명도소송·손해배상 한 번에 진행해야

사업장 일부를 임대한 임대인 A씨는 수개월째 차임을 내지 않고 연락을 끊은 세입자 B씨 때문에 골머리를 앓고 있다.

A씨는 내용증명을 통해 계약 해지를 통보했으나, B씨는 현장에 시설물과 기계 등 짐을 그대로 남겨둔 채 나타나지 않고 있다.

밀린 차임을 받기 위해 지급명령을 신청했다가 본안 소송으로 전환된 A씨는 언제까지를 '밀린 월세'로 보고, 언제부터를 '손해배상'으로 청구해야 할지 막막한 상황이다.

소송을 여러 번으로 나눠 진행해도 되는지, 자칫 청구를 잘못했다가 나중에 받아야 할 돈을 못 받게 되는 것은 아닌지 우려가 커지고 있다.

'즉시 해지' 통보… 법률상 계약 종료 시점은 '내용증명 도달일'

A씨는 B씨와 임대차(전대차) 계약을 맺고 공간을 넘겨주었으나, B씨는 약정된 보증금도 지급하지 않은 채 차임을 지속적으로 연체했다.

이에 A씨는 '즉시 계약을 해지하며 특정 일자까지 퇴거하라'는 내용증명을 발송했고, 해당 문서는 며칠 뒤 B씨에게 도달했다.

변호사들은 계약이 종료된 시점을 세입자가 내용증명을 실제 수령한 날로 봐야 한다고 설명한다. 우리 민법상 의사표시가 상대방에게 도달했을 때 효력이 발생하는 '도달주의'를 원칙으로 하기 때문이다.

법률 전문가들은 "내용증명에 특정 퇴거 유예기간을 명시했더라도, 법률상 계약 해지의 효력은 의사표시가 도달한 날 발생한다"며 "퇴거 기한은 명도를 위해 설정한 유예기간일 뿐, 해지 시점은 수령일로 확정된다"고 짚었다.

계약 해지 전은 '연체 차임', 해지 후는 '무단 점유 손해배상'

계약 종료 시점이 중요한 이유는 그 전후로 청구할 돈의 법적 성격이 달라지기 때문이다. 계약이 유효했던 해지일까지의 미납금은 약정에 따른 '연체 차임'에 해당하지만, 해지일 이후부터는 불법 점유에 따른 '손해배상' 또는 '부당이득 반환'으로 청구해야 한다.

세입자가 현장에 출근하지 않거나 실제 영업을 하지 않더라도, 기계나 집기 등이 그대로 남아있고 임대인에게 공간을 현실적으로 반환하지 않았다면 법적으로 점유가 계속되고 있다고 본다. 따라서 명도가 완료되는 시점까지 차임 상당액의 손해배상을 청구할 수 있다.

청구 기간 잘못 나눴다가 '기판력' 논쟁에 휘말릴 수도

A씨가 가장 우려하는 대목은 '기판력' 문제다. 기판력이란 확정 판결이 내린 판단에 대해 향후 동일한 사안으로 다시 다툴 수 없도록 하는 법적 효력이다.

계산의 편의나 가압류 금액에 맞춰 일부 기간의 손해만 청구하고 판결을 받는 경우, 이후 기간에 발생한 손해를 별도로 청구할 때 법적 쟁점이 생길 수 있다. 전문가들은 소송 진행 시 '일부 청구'임을 명확히 서면으로 밝혀야 불필요한 기판력 논쟁을 피할 수 있다고 조언한다.

특히 소송 과정에서 조정이나 화해로 사건을 마무리할 때 '향후 나머지 청구를 포기한다'는 청구포기 조항이 포함되지 않도록 각별한 주의가 필요하다.

"소송 분할은 비효율적"… 명도 청구와 한 번에 합쳐야

전문가들은 차임 청구 소송과 명도 소송을 별개로 나누어 진행하는 것보다, 현재 진행 중인 소송에 명도 청구와 원상복구 지연에 따른 손해배상을 함께 묶어 진행하는 편이 시간과 비용 면에서 훨씬 효율적이라고 입을 모은다.

아울러 세입자가 남겨둔 기계나 물품을 임대인이 임의로 처분할 경우 형사 처벌의 대상이 될 수 있으므로, 반드시 명도 소송을 거쳐 집행관을 통해 합법적으로 점유를 회복해야 한다.

이 과정에서 세입자가 제3자에게 점유를 넘기지 못하도록 '점유이전금지가처분' 신청을 병행하는 것이 안전하다.