"월세 1년 계약은 묵시적 갱신 안 돼" 판례 내민 관리소…법적 진실은?

임대차 계약 만료를 앞두고 이사를 계획한 임차인 A씨. 계약서상 '퇴거 전 일정 기간 통보' 조항이 있었으나, 개인 사정으로 계약 만료를 한 달여 남짓 앞둔 시점에야 관리사무소에 퇴거 의사를 전달했다.

그러자 관리소 측은 통보 시점이 늦었다며 "계약이 자동 연장됐다"고 주장했다. 이에 A씨가 "그렇다면 묵시적 갱신에 해당하므로, 법에 따라 해지 통보 3개월 뒤에 퇴거하겠다"고 맞섰다.

하지만 관리소 측은 "1년 단기 계약은 묵시적 갱신 대상이 아니다"라며 대법원 판례를 근거로 내세웠다. 과연 관리소의 주장은 법적으로 타당할까?

변호사들 "묵시적 갱신 성립해 임차인 주장 타당"

법률 전문가들은 관리소 측이 법리와 판례를 잘못 해석하고 있으며 임차인 A씨의 주장이 정당하다고 판단했다.

1년 계약이라도 법에서 정한 기간 내에 양측이 갱신 거절이나 조건 변경 통보를 하지 않았다면 묵시적 갱신이 성립한다는 이유에서다.

로버스 법률사무소 신은정 변호사는 관리소가 제시한 판례의 취지가 전혀 다르다고 지적했다.

신 변호사는 "관리소가 제시한 판례는 '임차인이 1년 만기를 주장하면서 동시에 묵시적 갱신에 따른 2년의 임대차 기간을 중복하여 주장할 수는 없다'는 취지"라며 "1년 계약이라는 이유로 묵시적 갱신 자체가 부정된다는 뜻이 결코 아니다"라고 설명했다.

법무법인 마스트 이서원 변호사 역시 "관리소의 주장은 잘못되었으며, 해지 통보 후 3개월 뒤 퇴거하겠다는 A씨의 주장이 적법하다"며 "관리소가 근거로 든 판례는 이번 사안과 관련이 없다"고 선을 그었다.

와이에이치 법률사무소 김영호 변호사도 "관리소 측이 법리를 오용한 것"이라며 "A씨의 해지 통보 및 퇴거 주장은 법적으로 충분히 인정받을 수 있다"고 분석했다.

묵시적 갱신 후 '3개월 뒤 효력 발생'…보증금 미반환 시 대응법은?

전문가들의 의견을 종합하면, A씨의 계약은 묵시적으로 갱신된 것으로 볼 수 있다.

주택임대차보호법 제6조의2에 따르면 묵시적 갱신이 성립된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있다. 계약 해지의 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 발생한다.

따라서 A씨가 해지 의사를 전달한 날부터 3개월이 지난 시점에는 계약이 적법하게 종료되며, 임대인은 보증금을 반환할 의무를 지게 된다.

다만 사안에 따라 일부 다르게 해석될 여지도 존재한다.

HB & Partners 이충호 변호사는 "계약 구조에 따라 1년 계약 후 묵시적 갱신이 된 상태가 아니라, 법이 보장하는 2년의 법정 계약 기간이 계속 진행 중인 것으로 해석될 가능성도 있다"며 "이 경우 임차인이 일방적으로 3개월 뒤 계약 종료를 주장하기 어려울 수 있으므로 세부 계약 조건을 확인할 필요가 있다"고 보충했다.

만약 관리소나 임대인이 계약 종료 후에도 보증금 반환을 거부할 경우 법적 절차를 밟아야 한다.

신은정 변호사는 "계약 해지 사실 및 보증금 반환을 촉구하는 내용증명을 작성해 임대인과 관리소에 발송하는 것이 첫 단계"라고 조언했다.

이후에도 보증금을 돌려받지 못한다면 추가 조치가 필요하다. 김영호 변호사는 "임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사한 뒤, 보증금반환청구 소송을 통해 법적 대응에 나설 수 있다"고 설명했다.