부동산 '명의신탁'은 불법이지만, 부동산 '신탁'은 합법?

많은 사람들이 일반적으로 부동산의 신탁이라고 하면 신탁법의 규율을 받는 '신탁'이 아닌 '명의신탁'을 먼저 떠올리곤 한다.

이는 1995년 '부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률'(약칭 '부동산실명법')의 시행 전까지 여러 가지 이유에서 부동산 명의신탁이 광범위하게 이루어져 왔기 때문으로 보인다. 실제로 최근에 전 국회의원이 이로 인해 실형을 선고받기도 했다. 그렇다면 부동산의 '명의신탁'과 '신탁'의 차이는 무엇일까?

'부동산실명법' 제2조 제1호는 부동산 명의신탁약정을 부동산의 실권리자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정이라고 정의하고 있다.

다만 "'신탁법' 또는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우"는 부동산 명의신탁약정에 해당하지 않는 것으로 규정하고 있다.

쉽게 정리하면 부동산의 실권리자가 아닌 사람 명의로 등기하기로 약정한 경우 '부동산 명의신탁약정'으로 불법이지만, 그 약정이 신탁법에 의한 약정이라면 예외로 보는 것이다.

'부동산실명법'은 실권리자 명의로 부동산 등기를 할 의무를 규정하고 있고(제3조), 부동산의 명의신탁은 그 약정뿐만 아니라 약정에 따른 물권변동까지 무효라고 규정하고 있다(제4조).

위 규정에서 '약정이 무효'라는 의미는, 만약 실권리자가 타인 명의로 등기를 보유하는 대신 그에게 일정한 대가를 지급하기로 했다고 하더라도 그것을 지급할 의무가 없고 타인 또한 그것을 요구할 수 없다는 것이다. 그리고 '물권변동이 무효'라는 의미는 타인 명의로 소유권이전 등기를 하였다고 하더라도 그 타인은 소유권을 취득하지 못한다는 의미이다.

나아가 '부동산실명법'은 실권리자 명의 등기 의무를 위반한 자에 대해서는 해당 부동산 가액의 30%라는 엄청난 과징금과(제5조) 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금이라는 형사처벌까지 예정하고 있다(제7조).

실제로 법원은 위 규정에 근거하여 최근 '부동산실명법'을 위반하였다는 혐의로 기소된 전 국회의원에게 징역 1년 6개월의 실형을 선고하기도 했다.

결국 '부동산실명법'은 부동산등기제도를 악용한 투기ㆍ탈세ㆍ탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산거래의 정상화와 부동산가격의 안정을 도모하기 위한다는 입법 취지에 따라(제1조), 일부 예외를 제외하고는 부동산 명의신탁을 무효라고 보고 강력히 금지하고 있는 것이다.

하지만 앞서 언급한 것처럼 '신탁법'에 의한 약정에 따라 등기부상 신탁재산이라고 표시된 경우는 부동산 명의신탁에 해당하지 않아 현재에도 약정과 등기가 모두 유효하다. 부동산의 '명의신탁'과 '신탁'은 단 두 글자 차이이지만 둘 사이에는 불법과 합법이라는 넘을 수 없는 벽이 존재하는 것이다.