“관리비 폭탄으로 월세 올린 셈”…법원, 임대인 ‘꼼수’ 제동

상가 임차인들의 고통이 커지고 있다.

상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 제11조는 임차인의 부담을 줄이기 위해 차임(월세) 증액을 청구 당시 차임의 5%를 초과할 수 없도록 엄격하게 제한하고 있기 때문이다.

그러나 일부 임대인들은 이 법정 한도를 회피하기 위해 월세는 법정 한도 내에서 올리되, 관리비를 비정상적으로 과도하게 인상하는 방식으로 실질적인 임차료 부담을 증가시키는 행태를 보여왔다.

차임은 임대차 목적물의 사용·수익에 대한 대가이며, 관리비는 목적물 유지·관리를 위한 비용으로, 두 비용은 법적 성질이 달라 원칙적으로 관리비는 상임법상 차임 증액 한도 제한의 적용 대상이 아니라는 법적 해석(서울고등법원 2021. 5. 14. 선고 2020나2008539 판결)을 일부 임대인들이 악용한 것이다.

"이름만 관리비, 실질은 차임" 법원이 내린 심판

임대인의 이러한 '꼼수'에 대해 사법부도 예외 없이 철퇴를 내렸다. 법원은 계약서에 '임대료 및 관리비'로 기재되어 있고, 이 모두를 임대인에게 현금으로 지급하도록 규정한 사례에서, 명칭은 관리비였으나 그 실질은 차임으로 보아야 한다고 판단했다(서울중앙지방법원 2019. 7. 26. 선고 2018가합571994 판결).

법원은 "임대차계약에서는 임대료와 관리비를 모두 임대인에게 현금으로 지급하도록 규정하고 있는바, (특정 금원은) 명칭을 관리비라고 하였을 뿐 그 실질은 차임으로 보이는 점" 등을 종합적으로 고려했다.

이는 관리비라는 이름으로 상임법의 증액 한도를 피하려 한 임대인의 행위에 대해 '실질과 형식의 괴리'를 지적하며 임차인의 손을 들어준 판결이다.

또한, 관리비 과다 부과에 대한 임차인의 권리도 인정받았다.

임차인이 "인근 오피스텔보다 높게 책정된 관리비의 적정성에 대한 설명"을 요구하며 관리비 적정성을 확인할 수 있는 장부 및 서류의 열람·등사를 구한 사건에서, 법원은 임차인의 관리비 투명성 확보 요구에 정당성이 있음을 시사했다(서울서부지방법원 2020. 1. 9. 선고 2019가합616(본소), 2019가합623(반소) 판결).

'표준계약서'가 임차인의 방패가 된다: 투명성 확보 및 분쟁 예방책

이러한 법적 쟁점과 임차인의 고충을 해결하기 위해 정부가 표준계약서에 관리비 항목을 명시하는 정책을 추진한다.

이는 법정 증액 한도(5%) 회피를 위한 관리비 인상을 원천적으로 방지하려는 목적으로, 임차인의 실질적인 부담을 낮추는 강력한 조치가 될 전망이다.

표준계약서에 관리비 항목을 구체적으로 명시하면 다음과 같은 효과를 거둘 수 있다.

• 실질적 차임 증액 한도 회피 방지: 관리비를 통한 우회적인 차임 인상을 사전에 방지하여 상임법의 입법 취지인 임차인 보호를 실현할 수 있다.

• 관리비의 투명성 확보: 관리비에 포함되는 항목(일반관리비, 청소비, 승강기 유지비 등)과 산정 방식(실비정산 또는 정액)을 명확히 함으로써 임차인이 관리비의 적정성을 손쉽게 확인할 수 있어 과도한 부과를 막는다.

• 임대인-임차인 간 분쟁 예방: 관리비 인상 시 사전 통지, 협의 절차, 인상 한도(예: 실비정산 기준) 등을 계약서에 구체적으로 규정하여, 관리비 인상을 둘러싼 불필요한 법적 다툼을 사전에 차단할 수 있다.

관리비는 실비 정산을 원칙으로 하는 만큼, 임대인이 자의적으로 인상할 수 없도록 관리비 인상의 합리적 제한을 두는 것이 중요하다는 법리의 흐름에 따라, 이번 표준계약서 정책은 법의 사각지대를 이용한 임대인의 불합리한 행위에 제동을 거는 결정적인 해결책이 될 것으로 보인다.