무자본 갭투자 전세사기 피해자 손해배상 청구 방법…징역형과 보증금 회수는 별개다

무자본 갭투자 전세사기 피해자가 손해배상을 청구하는 방법은 형사처벌과 따로 움직인다.

가해자가 징역형을 받아도 보증금이 저절로 반환되지는 않아, 떼인 돈은 민사 손해배상 청구, 형사 배상명령, 경매 배당요구를 따로 밟아 받아내야 한다. 손해배상 청구권은 피해 사실과 가해자를 안 날부터 3년 안에 행사해야 하므로 시점 관리가 중요하다.

세입자 A씨는 2년 전 보증금 2억에 빌라 전세계약을 맺었다. 만기가 됐지만 집주인은 연락을 끊었고, 알고 보니 그는 자기 돈 한 푼 없이 세입자 보증금만으로 수십 채를 사들인 이른바 '무자본 갭투자' 임대인이었다.

최근 그 집주인이 사기 혐의로 구속됐다는 소식을 들었지만, A씨 통장으로 돌아온 돈은 아직 한 푼도 없다.

전세사기는 형사처벌만으로 끝나지 않는다. 2023년 6월 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법이 시행되고 개정을 거듭했지만, 이 제도는 주거 안정을 돕는 장치일 뿐 떼인 보증금 자체를 대신 물어주지는 않는다. 결

국 보증금 회수는 피해자가 민사·형사 트랙을 직접 설계해야 하는 문제로 남는다.

피해 규모는 계속 커지고 있다. 국토교통부 집계 기준 전세사기 피해자는 2026년 8월까지 누적 40,936건이다. 국토부는 2026년 8월 한 달에만 1,798건을 심의해 658건을 피해자로 추가 결정했다.

피해주택 매입도 이어져 한국토지주택공사(LH)의 전세사기 피해주택 매입은 2026년 8월 말 기준 누적 10,718호에 이른다. 그만큼 보증금 회수 방법을 찾는 피해자도 함께 늘고 있다.

형사 유죄가 나도 보증금은 따로 받아내야 한다

가해자가 징역형을 선고받는 것과 내 보증금이 돌아오는 것은 완전히 별개다. 형사재판은 국가가 범죄를 벌하는 절차이고, 손해 회복은 피해자가 직접 청구해야 하는 몫이다.

사기죄로 유죄가 확정돼도 그 판결문이 보증금 지급을 명령해 주지는 않는다(형법 제347조). 그래서 형사 고소와 별도로 민사 손해배상 청구·배당요구·배상명령이라는 회수 트랙을 따로 준비해야 한다.

형사사건에서 확정된 사실관계는 나중에 민사 증거로 그대로 쓸 수 있으니, 수사·재판 단계의 기록을 확보해두는 것이 유리하다.

민사 손해배상은 무엇을 근거로 청구하나

보증금을 떼인 피해자는 가해자의 위법행위를 이유로 손해배상을 청구할 수 있다. 고의나 과실로 남에게 손해를 입힌 사람은 그 손해를 물어줘야 한다(민법 제750조).

무자본 갭투자로 애초에 보증금을 돌려줄 능력이 없으면서 계약을 맺었다면, 이는 상대를 속인 기망행위로 평가될 여지가 크다.

청구 금액은 돌려받지 못한 보증금 원금에 지연이자, 이사비·중개비 같은 부수 손해까지 더해 정리한다. 소장을 내기 전에 임대차계약서, 보증금 입금 내역, 내용증명, 형사 고소장 사본을 한 묶음으로 갖춰두면 입증이 훨씬 수월해진다.

무재산 가해자라면 '공범'으로 청구를 넓혀라

승소해도 가해자에게 집행할 재산이 없으면 실제 회수가 어렵다. 그래서 재산이 있는 공동불법행위자로 청구 대상을 넓히는 전략이 중요하다.

여러 사람이 공동의 불법행위로 손해를 입혔다면 이들은 연대해 배상 책임을 지고, 교사·방조한 사람도 공동행위자로 본다(민법 제760조).

바지 임대인을 내세운 배후 컨설팅업자, 시세를 부풀린 감정·중개 관계자, 허위 서류에 가담한 대출브로커가 여기에 해당할 수 있다.

특히 개업공인중개사가 고의·과실로 손해를 입혔다면 중개사 본인은 물론 가입된 보증보험·공제에서도 배상을 받을 길이 있다. 근거는 중개사의 손해배상책임과 보증 가입 의무를 정한 공인중개사법 제30조다.

계약에 관여한 사람들의 역할과 연락 내역을 시간순으로 정리해두면 책임 대상을 넓히기 쉽다.

형사 절차 안에서 '배상명령'을 함께 신청할 수 있다

민사소송을 따로 내기 부담스럽다면 형사재판 안에서 배상을 명령해달라고 신청하는 방법이 있다. 사기 등 유죄판결을 선고할 때 법원이 직권으로 또는 피해자 신청으로 피해액 배상을 명할 수 있다(소송촉진 등에 관한 특례법 제25조).

배상명령이 확정되면 그 판결문은 민사 확정판결과 같은 집행력을 가져, 별도 소송 없이 강제집행에 쓸 수 있다.

다만 배상책임 범위가 불분명하거나 다툼이 크면 법원이 배상명령을 하지 않을 수 있고, 이때는 민사소송으로 가야 한다. 형사 1심·2심 변론이 끝나기 전에 배상명령 신청서를 재판부에 제출하는 것이 실무상 절차다.

전세사기특별법 지원과 민사 청구는 '병행'한다

전세사기특별법 피해자 지원과 민사 손해배상 청구는 하나만 고르는 관계가 아니라 함께 쓰는 관계다.

특별법은 피해자 결정을 받은 사람에게 경·공매 유예, 우선매수권, 금융·주거 지원을 제공한다.

2024년 개정으로 공공이 우선매수한 뒤 경매차익을 피해자에게 돌려주는 지원이 도입됐고, 2026년 4월 23일에는 특별법 개정안이 국회를 통과해 지원이 한 단계 더 넓어졌다.

경·공매가 끝난 뒤 회복액이 임차보증금의 3분의 1에 못 미치면 국가가 그 차액을 재정으로 보전하는 최소보장제와, 지원금을 먼저 지급하고 나중에 정산하는 선지급·후정산 제도가 새로 마련됐다.

다만 이 지원은 살던 집과 주거 안정을 다루고, 떼인 보증금 자체를 가해자에게서 받아내는 일은 민사·형사 트랙 몫이다.

그래서 국토교통부 전세사기피해지원위원회에 피해자 결정을 먼저 신청해 지위를 확보하고, 동시에 손해배상 청구와 시효 관리를 진행하는 순서가 안전하다.

소멸시효 기산점이 회수 성패를 가른다

손해배상 청구권은 시간이 지나면 사라지므로 기산점을 정확히 챙겨야 한다.

불법행위로 인한 손해배상 청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 소멸시효로 사라진다(민법 제766조).

전세사기는 언제를 '안 날'로 보느냐가 쟁점이다. 단순히 보증금 반환이 늦어진 시점이 아니라 사기 구조와 가해자를 구체적으로 인식한 때를 기준으로 판단하는 경향이 있다.

시효가 임박했다면 재판상 청구, 내용증명을 통한 최고, 가압류로 시효를 중단시켜 두는 것이 안전하다.

FAQ. 전세사기 손해배상, 이런 게 궁금하다

Q1. 가해자가 구속돼 감옥에 있어도 민사소송을 낼 수 있나?

A. 낼 수 있다. 형사 구속과 민사소송은 별개 절차라, 수감 중인 가해자를 상대로도 손해배상 청구가 가능하다. 다만 재산이 이미 빼돌려졌을 수 있으니 소송과 함께 가압류로 재산을 묶어두는 것이 실익을 지키는 방법이다.

Q2. 무자본이라 재산이 없는데 소송할 실익이 있나?

A. 가해자 개인 재산만 보면 실익이 낮을 수 있다. 그래서 중개사·대출브로커 등 재산 있는 공동불법행위자로 대상을 넓히거나, 형사 배상명령·배당요구를 병행해 회수 창구를 여러 개 두는 전략이 필요하다.

Q3. 전세보증보험에 가입돼 있으면 손해배상 청구는 못 하나?

A. 2가지는 별개다. 보증보험(HUG 등)에서 보증금을 먼저 돌려받았더라도, 보증기관이 가해자에게 구상권을 행사하는 구조다. 보증에서 채워지지 않은 손해가 있다면 그 부분은 피해자가 직접 청구할 수 있다.

Q4. 소멸시효가 얼마 안 남았는데 지금 당장 뭘 해야 하나?

A. 시효를 멈추는 조치를 먼저 한다. 소송을 제기하거나 내용증명으로 청구 의사를 밝히고, 가압류를 걸어두면 시효 진행이 중단된다. 정확한 기산점 판단이 어렵다면 서둘러 재판상 청구로 시효를 확정적으로 끊는 편이 안전하다.