3명 공동투자 아파트 폭락…단독 명의로 안은 빚, 구상권 청구될까

A씨는 몇 년 전 지인 2명과 함께 포항의 한 아파트를 5억 2000만원대에 공동으로 투자했다.

명의는 A씨 앞으로만 했다. 당시 세 사람은 '수익과 손실 모두 3분의 1씩 나눈다'는 내용의 공동투자 약정서까지 작성했다.

하지만 부동산 시장이 얼어붙으며 아파트는 팔리지 않았고, 현재 시세는 약 3억원까지 떨어졌다.

전세 세입자가 나가면서 발생한 약 5억원의 보증금 반환 채무는 주택도시보증공사(HUG)가 대위변제한 뒤 고스란히 A씨의 빚이 됐다.

결국 아파트는 경매에 넘어갔고, 불어난 빚 때문에 A씨는 1억원대 개인 오피스텔까지 처분해야 했다.

현재 개인회생 절차를 밟고 있는 A씨. 그는 다른 공동투자자들에게 아파트 투자로 발생한 막대한 손실의 3분의 1씩을 청구할 수 있을까?

'수익은 1/3씩, 손실은 나 혼자?'…약정서 있다면 청구 가능

공동투자 약정서에 손실 분담 조항이 명확히 있다면 A씨는 다른 투자자들에게 손실액의 3분의 1씩을 청구할 수 있다.

변호사들은 3인이 공동으로 출자해 사업을 경영하기로 한 약정은 민법상 '조합 계약'에 해당한다고 봤다.

비록 아파트 명의가 A씨 단독으로 되어 있더라도, 실질적인 공동투자 관계를 입증할 약정서가 있다면 법적 효력을 갖는다.

법무법인(유한) 엘케이비평산 정진열 변호사는 "3인 공동투자 약정서에 손실 조항이 존재하므로 민법상 조합의 손실분담 비율에 따라 청구할 수 있다"고 설명했다.

법무법인 에스엘 이성준 변호사 역시 "부동산이 귀하 단독 명의로 등기되었다는 사정만으로 공동투자관계가 부정되는 것은 아니다"라며 "법원은 약정서, 송금내역 등을 종합해 실질적인 공동투자관계를 판단한다"고 밝혔다.

HUG 채무·이자·경매 손실은 '직접 손해'

다만 모든 손해를 똑같이 나눠달라고 청구할 수 있는 것은 아니다. 변호사들은 공동투자와 직접적인 관련이 있는 손해와 그렇지 않은 손해를 구분해야 한다고 지적했다.

HUG가 대신 갚아준 전세보증금, 그로 인해 발생한 이자, 경매 절차에서 최종적으로 확정되는 손실액 등은 공동투자로 인해 직접 발생한 손해에 해당한다.

따라서 A씨가 자신의 부담분(1/3)을 넘어 홀로 갚은 돈이 있다면 다른 투자자들에게 구상권을 청구할 수 있다.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 "HUG 대위변제금과 이자 중 실제로 질문자에게 귀속되어 부담한 금액은 공동투자사업에서 발생한 채무라는 점이 인정되면 3분의 1씩 분담시킬 여지가 크다"고 분석했다.

반면 A씨가 빚을 갚기 위해 처분한 개인 오피스텔 관련 손해는 청구가 어려울 수 있다.

정진열 변호사는 "오피스텔 처분은 공동투자 계약 자체의 직접 손해가 아니라 귀하의 자금 사정으로 인한 '특별손해'로 분류된다"며 "상대방들이 이 위험을 알았거나 알 수 있었다는 점을 입증하지 못하면 청구가 어렵다"고 선을 그었다.

아직 경매가 끝나지 않은 현시점의 시세 하락분, 즉 평가손실만으로 손해배상을 청구하기도 어렵다.

변호사들은 경매 절차가 모두 끝나 최종 손실액이 확정된 시점에 청구하는 것이 법원에서 인정받기 쉽다고 조언했다.

가장 위험한 실수, '최종 정산' 합의…추가 청구 막힐 수도

A씨의 사례에는 또 다른 변수가 있다. 그는 개인회생 변호사비 360만원대와 5년간 갚아야 할 변제금 3800만원대를 다른 투자자들과 3분의 1씩 나누기로 합의했다.

이 합의는 다른 투자자들이 손실 분담 책임을 인정한다는 긍정적 증거가 될 수 있다. 하지만 동시에 A씨의 발목을 잡는 '독'이 될 수도 있다.

법무법인 대환 김상훈 변호사는 "명목과 범위를 명확히 하지 않으면 상대방이 '이로써 공동투자 관계는 모두 정산되었다'고 항변할 위험이 있다"고 경고했다.

이런 위험을 피하려면 어떻게 해야 할까. 변호사들은 합의서에 안전장치를 마련해야 한다고 강조했다.

법무법인 명륜 오지영 변호사는 "이 분담은 해당 항목에 한정한 것이며 이 사건 부동산과 관련한 나머지 손실에 대한 청구권은 유보한다는 취지를 서면에 명확히 남겨두셔야 한다"고 조언했다.

즉, '이 합의는 개인회생 비용에 대한 중간 정산일 뿐, 아파트 관련 최종 손실 정산은 추후 별도로 한다'는 문구를 반드시 명시해야 한다는 것이다.

공동투자자에 대한 '구상금 채권'도 재산

마지막으로 A씨가 개인회생 절차에서 유의해야 할 점이 있다. 공동투자자들에게 장차 청구할 수 있는 구상금 채권 역시 A씨의 '재산'에 해당한다.

따라서 개인회생을 신청할 때 법원에 제출하는 재산목록에 이 구상금 채권을 반드시 포함해야 한다.

법무법인 강헌 정현우 변호사는 "공동투자자들에 대한 정산채권은 개인회생상 재산으로 평가될 수 있으므로 재산목록과 변제계획에 누락되지 않도록 담당 회생변호사에게 즉시 알려야 한다"고 말했다.

이를 누락할 경우 자칫 재산을 은닉했다는 오해를 받거나 변제계획에 문제가 생길 수 있다.