60년간 우리집 마당이었는데…새 이웃이 '사용료 내라'며 소송 예고, 땅 뺏길까?

A씨의 할아버지는 1960년대 한 시골 마을에 집을 지었다. 2018년 A씨는 할아버지에게 이 집과 토지를 증여받아 살고 있다.

그런데 최근 옆집 토지를 새로 산 주인이 내용증명을 보내왔다. A씨의 집이 지적도상 자신의 땅을 무단으로 침범해 사용하고 있으니 터무니없는 금액의 사용료를 내라는 요구였다. 이에 응하지 않으면 부당이득 반환 및 토지 인도 소송을 걸겠다는 으름장도 덧붙였다.

A씨는 내용증명을 받기 전까지 땅을 침범했다는 사실조차 몰랐다. 60년 넘게 평온하게 살아온 터전에서 하루아침에 땅을 뺏기고 거액의 돈까지 물어주게 될 위기다. A씨는 법적으로 대항할 방법이 없을까?

60년 넘게 살아온 집, 갑자기 "내 땅 침범했다"는 옆집

A씨는 할아버지가 1960년대 지은 집을 2018년 증여받았다. 그동안 A씨 가족은 해당 주택과 마당을 문제없이 사용해왔다. 그런데 최근 옆집 토지의 새 주인이 내용증명을 보내면서 갈등이 시작됐다.

새 주인은 별도의 측량도 하지 않은 채, 지적도상 경계를 근거로 A씨가 땅을 무단으로 사용하고 있다고 주장했다. 그러면서 과도한 사용료 지급과 함께 불응 시 소송을 제기하겠다고 통보했다.

A씨는 땅을 사고 싶다는 의사를 밝혔지만 이웃은 팔지 않겠다고 한다. 60년 넘게 이어진 점유 사실을 근거로 땅의 소유권을 주장할 수는 없는지 알아봤다.

20년간 평온하게 점유했다면…'점유취득시효' 주장 가능

결론부터 말하면 A씨는 '점유취득시효' 완성을 주장해 땅의 소유권을 다퉈볼 여지가 크다. 우리 민법은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 사람에게 등기를 통해 소유권을 취득할 권리를 인정한다(민법 제245조 제1항).

변호사들은 A씨의 할아버지가 1960년대부터 점유를 시작해 이미 1980년대에 20년의 시효 기간이 완성됐을 가능성이 높다고 봤다.

법무법인(유한) LKB평산 김정길 변호사는 "할아버지께서 1960년경부터 해당 토지를 점유하기 시작하였고 현재까지 점유가 계속되고 있다면, 1980년경에 이미 20년의 점유취득시효가 완성되었을 가능성이 높다"고 설명했다.

A씨가 경계 침범 사실을 몰랐다는 점도 오히려 유리하게 작용할 수 있다. 자기 땅의 일부로 알고 점유한 '자주점유'의 근거가 되기 때문이다.

법무법인 랜드로 신지수 변호사는 "'경계 침범인 줄 몰랐다'는 점은 오히려 자기 땅으로 알고 점유한 자주점유 정황이 될 수 있어 유리하다"고 짚었다.

집이 미등기 상태였다는 점 역시 토지의 점유취득시효를 주장하는 데에는 큰 영향을 미치지 않는다는 게 변호사들의 공통된 의견이다.

'5번 바뀐 주인'이 최대 변수…소유자 바뀐 시점 따져야

다만 가장 큰 변수는 옆집 토지 주인이 다섯 번이나 바뀌었다는 점이다. 점유취득시효가 완성됐더라도, 소유권 이전 등기를 하기 전에 땅 주인이 바뀌면 새로운 주인에게는 시효 완성을 주장할 수 없는 것이 원칙이다.

로버스 법률사무소 신은정 변호사는 "시효가 완성되었더라도 등기하지 않은 사이에 소유자가 바뀌면 새 소유자에게는 주장하지 못한다"며 "상대 토지의 소유자가 다섯 번 바뀌었다는 점이 가장 큰 걸림돌"이라고 지적했다.

하지만 방법이 없는 것은 아니다.

땅 주인이 바뀐 시점을 새로운 기산점으로 삼아 다시 20년이 지나면, 2차 점유취득시효 완성을 주장할 수 있다.

변호사 전병욱 법률사무소의 전병욱 변호사는 "소유권 변동 시점부터 다시 20년이 지났다면 그 사이 명의자가 더 바뀌었더라도 2차 취득시효를 주장할 수 있다"고 설명했다. 따라서 옆집 토지의 등기부등본을 확인해 소유자가 바뀐 정확한 시점들을 파악하는 것이 무엇보다 중요하다.