부동산 매매 사기 고소 방법…돈 돌려받는 민사 병행이 핵심

부동산 매매 사기는 형법 제347조 사기죄로 고소할 수 있다. 다만 고소는 가해자 처벌을 구하는 절차이고, 매매대금을 실제로 돌려받으려면 가압류와 민사소송, 배상명령을 함께 밟아야 한다. 처벌과 회수는 별개 트랙이다.

아파트를 사려던 A씨는 계약금과 중도금 1억 원을 보냈다. 그런데 잔금일이 다가오자 매도인은 "다른 사람에게 이미 팔았다"며 연락을 끊었다.

알고 보니 같은 집을 두 사람에게 판 이중매매였다. A씨는 경찰에 고소부터 했지만, 정작 궁금한 건 하나였다. "고소하면 낸 돈은 돌려받을 수 있나."

전세사기 국면을 지나며 부동산 거래 사기에 대한 경계심이 커졌다. 경찰청 범죄통계 기준 2024년 사기 범죄는 42만9949건으로 전년보다 22.9% 늘어, 전체 범죄의 26.6%를 차지했다.

사기 검거율은 2023년 57.0%에서 2024년 60.4%로 소폭 반등했지만 여전히 발생 대비 절반을 조금 넘는 수준이다.

정부 합동 전세사기 특별단속에서도 2024년 8월부터 1년간 2913명이 검거됐다. 부동산 매매 사기 고소 방법을 찾는 사람이 그만큼 늘었다는 뜻이다.

2026년 8월 기준으로도 계약금만 받고 잠적하거나, 잔금을 받고도 등기를 넘기지 않거나, 한 부동산을 여러 명에게 파는 유형이 반복된다. 유형마다 고소 전략과 재산 보전 방법이 다르다. 무엇을 먼저 해야 하는지 순서대로 짚었다.

부동산 매매 사기, 사기죄로 고소할 수 있나

부동산 매매 과정의 기망 행위는 형법 제347조 사기죄로 고소할 수 있다. 같은 조 제1항은 "사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처한다"고 정한다.

사기죄가 성립하려면 세 요소가 성립해야 한다. 첫째 매도인의 기망(속임) 행위, 둘째 그로 인한 매수인의 착오, 셋째 착오 상태에서 돈을 건넨 처분행위다.

여기에 처음부터 대금을 편취할 고의가 있었다는 점이 핵심이다. 단순히 계약을 못 지킨 채무불이행과, 애초에 속일 생각이었던 사기는 이 '편취 고의'에서 갈린다.

피해 금액이 크면 가중처벌된다. 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조는 편취 이득액이 5억 원 이상 50억 원 미만이면 3년 이상의 유기징역, 50억 원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역으로 가중한다고 규정한다.

고소만 하면 매매대금 돌려받나

고소만으로 돈이 자동 회수되지는 않는다.

형사 고소는 국가가 가해자를 처벌하도록 구하는 절차이지, 피해자에게 손해를 배상받게 하는 절차가 아니기 때문이다. 가해자가 유죄를 받아도 그 판결이 곧바로 매매대금 반환을 명령하는 것은 아니다.

돈을 돌려받는 길은 크게 두 갈래다. 하나는 형사재판에 얹어 신청하는 배상명령이고, 다른 하나는 별도의 민사소송이다.

소송촉진 등에 관한 특례법 제25조는 사기죄 등 일정 범죄의 형사재판에서 피해자가 배상명령을 신청하면 법원이 유죄판결과 함께 피해 배상을 명할 수 있도록 한다.

다만 배상 범위나 액수에 다툼이 크면 법원이 배상명령을 각하한다. 이때는 민사소송으로 가야 한다.

사기 유형별 고소·대응 전략

유형에 따라 고소 초점과 보전 대상이 달라진다. 자신의 상황을 아래에서 먼저 매칭하는 편이 좋다.

계약금만 받고 잠적한 경우

처음부터 넘길 의사 없이 계약금을 챙긴 정황이라면 편취 고의를 입증하기 쉬운 편이다. 계약서, 입금 내역, 잠적 전후 문자·통화 기록을 확보해 고소장에 첨부한다. 가해자 명의 계좌·부동산을 파악해 가압류를 병행한다.

잔금을 받고도 등기를 넘기지 않는 경우

돈은 다 받고 소유권이전등기를 미루며 시간을 끄는 유형이다.

형사상 사기 여부와 별개로, 민사상으로는 소유권이전등기 청구와 처분금지가처분을 함께 검토한다. 매도인이 집을 제3자에게 다시 넘기지 못하도록 막는 것이 급선무다.

한 부동산을 여러 명에게 판 이중매매

민법 제186조는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 생긴다고 정한다.

이 규정에 따라 이중매매에서는 먼저 소유권이전등기를 마친 매수인이 소유권을 취득하게 된다. 뒤처진 매수인은 매도인을 상대로 사기 고소와 손해배상 청구를 하게 되고, 매도인에게 배임 소지가 있는지도 함께 살핀다.

왜 가압류부터 걸어야 하나

돈을 돌려받을 생각이라면 고소와 동시에 가압류를 검토해야 한다.

수사와 재판이 진행되는 동안 가해자가 재산을 빼돌리면, 나중에 승소해도 집행할 대상이 사라지기 때문이다. 형사 처벌이 이뤄져도 빼돌린 재산까지 되돌려 주지는 않는다.

민사집행법 제276조는 금전채권을 보전하기 위해 채무자의 재산을 미리 묶어두는 가압류를 규정한다.

가해자 명의의 예금·부동산·급여채권 등을 대상으로 법원에 신청한다. 가압류는 본안 소송 결과가 나오기 전에도 가능해, 회수 가능성을 실질적으로 좌우하는 첫 단추가 된다.

불기소·무혐의 나오면 어떻게 하나

검사가 불기소 처분을 해도 곧바로 끝나는 것은 아니다.

검찰청법 제10조는 불기소 처분에 불복하는 고소인이 그 통지를 받은 날부터 30일 이내에 항고할 수 있도록 한다.

항고가 기각되면 형사소송법 제260조에 따라 관할 고등법원에 재정신청을 할 수 있고, 이 신청은 항고 기각 통지를 받은 날부터 10일 이내에 해야 한다.

처분 이유를 정확히 파악하려면 불기소 이유를 확인하고, 편취 고의를 뒷받침할 새로운 자료를 보강하는 것이 실무의 일반적 흐름이다.

단순 채무불이행으로 판단돼 무혐의가 난 사건이라면, 애초 속일 의도가 있었다는 정황 증거를 추가하는 것이 관건이 된다.

공인중개사에게도 책임을 물을 수 있나

중개 과정에 과실이 있었다면 공인중개사에게도 손해배상을 청구할 여지가 있다.

공인중개사법 제30조는 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우 개업공인중개사가 배상할 책임을 지고, 이를 위해 보증에 가입하도록 정한다.

다만 중개사가 통상의 주의의무를 다했다면 책임을 묻기 어렵다.

등기부·신분 확인을 소홀히 했는지, 권리관계를 제대로 설명했는지 등 구체적 사정에 따라 달라진다. 실무에서는 중개사의 확인·설명의무 이행 여부가 배상 인정 갈림길이 되는 경우가 많다.

고소 절차와 걸리는 기간

고소는 피해자 본인이 할 수 있다. 형사소송법 제223조는 "범죄로 인한 피해자는 고소할 수 있다"고 정한다. 고소장은 관할 경찰서나 검찰청에 서면으로 접수하며, 죄명과 피해 사실, 증거를 정리해 낸다.

처분 시점 기준도 법에 있다. 형사소송법 제257조는 검사가 고소를 수리한 날부터 3개월 이내에 수사를 마치고 기소 여부를 결정하도록 한다.

2026년 8월 기준 실무에서는 사안이 복잡하면 실제로 더 걸리는 경우가 많다.

FAQ

Q1. 매도인이 "돈이 없어 못 돌려준다"고만 하면 사기인가.

A. 사정이 어려워 못 갚는 것과, 처음부터 갚거나 넘길 의사 없이 받은 것은 다르다. 사기죄는 계약 당시의 편취 고의를 따진다. 계약 전후 정황, 자금 사정, 유사 피해 여부 등이 판단 자료가 된다.

Q2. 형사 고소와 민사소송 중 무엇을 먼저 해야 하나.

A. 순서보다 병행이 실무의 일반적 방향이다. 처벌은 고소로, 회수는 가압류·민사소송·배상명령으로 나눠 접근한다. 특히 재산 은닉이 우려되면 가압류를 서두르는 편이 회수에 유리하다.

Q3. 이미 다른 사람 앞으로 등기가 넘어갔는데 되찾을 수 있나.

A. 민법 제186조상 부동산 물권변동은 등기해야 효력이 생겨, 먼저 소유권이전등기를 마친 사람이 소유권을 취득한다. 이미 제3자 앞으로 등기가 넘어갔다면 되찾기 어려운 경우가 많다. 이때는 매도인을 상대로 한 손해배상 청구와 형사 고소가 현실적 경로가 된다.

Q4. 계약금 정도의 소액도 고소가 되나.

A. 금액과 무관하게 사기죄 요건을 갖추면 고소할 수 있다. 다만 회수 실익을 함께 따져 가압류·배상명령 등 민사 수단을 병행할지 판단하는 것이 좋다.