'임대차 3법' 통과 전 집주인 "연장 안 한다" 통보⋯그래도 2년 더 연장할 수 있습니다

세입자에게 전⋅월세 계약을 한 차례 더 연장할 수 있는 권리를 부여한 임대차 3법. 법에 따르면 집주인은 특별한 사정이 없으면 세입자의 요구를 거절하지 못한다.

많은 반발에도 정부와 여당은 이 법안을 전광석화처럼 빠르게 시행했다. 하지만 이보다 더 발 빠르게 움직인 집주인도 몇몇 있었다.

이런 집주인 선제조치. "새 법이 시행됐으니 이를 되돌릴 수 있는지"를 궁금해하는 세입자들도 있다. 변호사들과 케이스별로 정리해봤다.

서울의 한 아파트에서 전세를 살고 있는 A씨. 2018년 9월 계약을 맺어, 오는 9월 만기를 맞는다. 임대차 3법이 '통과되느니 마느니' 시끄러웠던 지난 6월 초. 집주인은 A씨에게 "전세를 월세로 전환하겠다"고 통보했다.

계약 만료 3개월 전에 이뤄진 이런 통보는 구(舊)법에서는 문제없는 집주인의 적법한 의사 표시였다.

하지만 한 가지 큰 변화가 있었다. 7월 31일 '임대차 3법' 시행된 것이다. A씨는 "법을 소급 적용해 (집주인이 원하는) 월세 계약이 아니라, 기존 전세 계약을 연장해달라고 요구할 수 있는지 궁금하다"고 말했다.

이에 대해 '변호사 이성이 법률사무소'의 이성이 변호사는 "집주인의 통보와 관계없이 '계약갱신요구권'을 행사할 수 있다"고 말했다. 이 변호사는 "갱신되는 계약은 기존 계약(A씨의 경우 전세 계약)과 동일한 내용이므로, 임대인이 동의하지 않으면 전세 계약을 월세 계약으로 전환할 수는 없다"고 설명했다.

아예 집주인이 "계약을 연장 안 한다"고 말하는 경우는 어떨까.

이에 대해서도 이 변호사는 "(법 시행 전에) 집주인이 계약 해지를 통보했다 하더라도 그와 관계없이 계약갱신요구권을 행사할 수 있다"고 말했다. 집주인의 통보보다, 세입자의 "연장을 원한다"는 요구가 우선한다는 말이다.

하지만 예외적으로 집주인의 통보가 우선시되는 경우도 있다고 했다. 집주인이 법 시행 전에 계약해지 의사를 표시하는 것을 넘어서서, 제3자와임대차계약을 별도로 체결한 경우다. 이때는 제3자를 보호하기 위해 지금 집에 살고 있는 세입자보다 집주인의 "계약 연장 안 한다"는 통보를 우선시한다.

경기도의 아파트에 월세로 살고 있는 B씨는 지난 7월 전세 계약을 연장했다. 계약 만료는 오는 11월이었지만, 집주인이 요구해 '울며 겨자 먹기'로 당겨서 체결한 연장 계약이었다. 월세도 기존보다 20%나 높게 계약했다.

변호사는 "B씨가 임대료를 조정할 수 있을 것"이라고 내다봤다. 이성이 변호사는 "개정안에 따르면, 최초 계약의 만료일 1개월 전에 계약갱신요구권을 행사하면 '5% 이내 증액'을 (여전히) 요구할 수 있다"고 말했다. 단, 이렇게 되면 법이 보장하고 있는 '계약갱신요구권'을 한 차례 사용된 것으로 간주된다.