58억 건물 사며 48억 대출받았다…연예인 '1인 법인' 마법, 합법일까 불법일까

배우 류준열의 가족 법인이 강남 빌딩 투자로 수십억 원대의 시세차익을 거둔 사실이 알려지며 이른바 연예인들의 '법인 빚투'가 도마 위에 올랐다.

매입가 58억 중 무려 48억을 대출로 끌어와 건물을 산 뒤, 기존 건물을 허물고 약 2년 만에 150억 원에 매각한 것이다. 내 돈은 10억 원 남짓 들인 셈이다.

배우 황정음, 이병헌 역시 가족 법인이나 1인 법인 명의로 수십억에서 수백억 원의 대출을 받아 빌딩을 매입한 뒤 막대한 시세차익을 남겼다.

연예계 관계자들 사이에서 "1인 기획사를 만들지 않으면 바보"라는 말까지 나오는 상황. 대체 왜 이들은 개인 명의가 아닌 법인을 세워 건물을 사는 것일까. 그리고 이러한 축적 방식은 법적으로 아무런 문제가 없는 것일까.

법인세 24% vs 소득세 45%…대출 이자까지 비용 처리되는 마법

연예인들이 가족 법인이나 1인 기획사를 통해 부동산을 매입하는 가장 큰 이유는 압도적인 세금 차이와 대출 용이성 때문이다.

첫째, 세율 자체가 다르다. 연예인이 개인 이름으로 고수익을 올리면 소득세법상 최고 45%의 누진세율을 적용받는다. 번 돈의 절반 가까이를 세금으로 내야 한다.

반면 법인을 세우면 법인세법상 최고 24%의 세율만 적용받으므로 세금 부담이 절반 수준으로 뚝 떨어진다.

둘째, 부동산을 팔 때 남는 이익에 대한 계산법도 법인이 유리하다. 개인이 건물을 팔면 양도소득세가 부과되며, 보유 기간이 짧거나 다주택자일 경우 세금 폭탄을 맞을 수 있다. 하지만 법인이 부동산을 팔면 그 이익은 법인의 사업 소득으로 묶여 법인세로 처리된다.

무엇보다 매년 발생하는 막대한 대출 이자를 법인의 손금(비용)으로 처리해 과세표준을 크게 낮출 수 있다.

마지막으로 레버리지 효과다. 개인사업자와 달리 법인은 은행 대출 평가가 비교적 수월해 매입가의 80%까지 대출을 끌어올 수 있다. 적은 내 돈으로 큰 건물을 사서 수익률을 극대화하는 전형적인 방식이다.

이러한 법인 투자는 범법 행위일까

법인을 세워 대출을 받고 부동산을 매입해 법인세를 내는 일련의 과정 자체는 현행법이 허용하는 합법적인 절세에 해당한다. 하지만 과세 당국의 매서운 눈초리를 피해야 하는 아슬아슬한 불법 경계선이 존재한다.

가장 중요한 경계선은 실질과세원칙 위반 여부다. 겉으로는 법인 형태를 갖추었지만, 실제로는 아무런 사업도 하지 않으면서 오직 부동산 투기와 개인 재산 관리 목적으로만 쓰였다면 어떻게 될까.

이 경우 과세관청은 실질과세원칙에 따라 법인을 인정하지 않고, 연예인 개인 소득으로 간주해 엄청난 세금을 추징할 수 있다.

류준열 측이 "친구들과 의류 사업을 하려다 코로나19로 보류되어 매각했다"고 해명한 이유가 바로 여기에 있다. 해당 법인이 단순한 부동산 투기용 페이퍼컴퍼니가 아니라, 실제 사업을 하려 했던 정상적인 법인임을 법적으로 증명해야 하기 때문이다.

현재 드러난 사실만으로는 이들의 행위를 탈세나 범법으로 단정 지을 수 없다. 하지만 법인이 실질적인 사업 없이 투기 수단으로만 전락했다면, 이는 합법적 절세를 넘어선 조세 회피 영역으로 넘어가게 된다.