"다음 세입자 오면 줄게" 연락 피하는 집주인…떼일 뻔한 전세금 끝까지 받아냈다

“새 임차인이 들어오면 돌려주겠다.”

계약 만료에도 전 재산과 같은 보증금을 돌려주지 않고 연락마저 피하던 임대인. 절박한 상황에 놓인 임차인이 법무법인 도모 김상훈 변호사의 조력으로 보증금 전액을 신속히 회수했다.

소송과 가압류, 협상을 동시에 진행하는 압박 전략으로 단순 승소를 넘어 실제 회수라는 결과를 만든 비결을 살펴봤다.

“새 임차인 들어오면…” 돈 돌려주지 않고 연락 피한 집주인

임차인 A씨는 임대차 기간 만료를 앞두고 막막함에 빠졌다. 임대인이 “새 임차인이 들어오면 돌려주겠다”는 말만 되풀이할 뿐, 구체적인 반환 계획을 밝히지 않았기 때문이다. 심지어 시간이 흐르자 연락을 지연하거나 회피하는 태도까지 보였다.

A씨는 이사 일정과 기존 대출금 상환 문제가 겹쳐 하루빨리 보증금 전액을 회수해야 하는 절박한 상황이었다.

당시 부동산 시장 침체로 신규 임차인을 구하기 어려웠고, 임대인의 지급 능력마저 불투명했다. 설상가상으로 해당 아파트에는 이미 근저당권이 설정돼 있어, 자칫 법적 다툼이 길어지면 보증금을 떼일 수도 있는 위험한 상황이었다.

승소 아닌 '실제 회수' 위한 3단계 압박 카드

법무법인 도모의 김상훈 변호사는 단순히 소송에서 이기는 것이 아니라, 돈을 실제로 돌려받는 실제 회수를 최종 목표로 한 입체적 전략을 설계했다.

첫째, 임대인의 법적 책임을 명확히 하고 지연에 따른 손해를 부각시키는 방식으로 압박했다. 김 변호사는 “소장 단계에서부터 지연손해금 기산일과 법정이율을 명확히 특정하여 임대인에게 지연 시 손해가 확대된다는 압박 구조를 만들었다”고 밝혔다.

실제로 임대차 종료 후 보증금 반환이 늦어지면 임대인은 지연손해금을 지급해야 하며, 특히 소송이 제기된 이후부터는 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’에 따라 연 12%의 높은 이율이 적용된다.

둘째, 본안 소송과 병행하여 임대인 소유 부동산에 대한 가압류를 검토하며 재산 처분을 막았다.

가압류는 채무자가 소송 중에 재산을 임의로 처분하지 못하도록 묶어두는 보전 조치다. 김 변호사는 “단순히 판결문을 받는 것이 아니라, 판결 이후 즉시 강제집행이 가능한 구조를 사전에 설계했다”고 설명했다.

셋째, 소송을 진행하면서도 임대인 측과 협상 창구를 열어두는 양면 전략을 구사했다. 결국 임대인은 소송 장기화 및 강제집행 리스크를 고려하여 보증금 전액 및 소송비용을 반환하기로 합의했다.

전세금 지키려면…'동시이행'과 '임차권등기'는 필수

전세보증금 반환 분쟁에서 법원은 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 주택 명도(인도) 의무를 동시이행관계로 본다. 이는 두 의무가 동시에 이행되어야 한다는 의미로, 임차인이 집을 비워주지 않으면 임대인도 보증금을 돌려주지 않을 법적 권리가 생긴다.

따라서 임차인은 보증금을 제때 돌려받고 지연손해금까지 청구하려면, 계약 종료 사실과 집을 비워줄 의사가 있음을 내용증명 등을 통해 명확히 표시해야 한다.

만약 보증금을 받기 전에 이사해야 한다면, 반드시 법원에 ‘임차권등기명령’을 신청해야 한다.

주택임대차보호법 제3조의3에 따른 이 제도는 임차권등기를 마친 후 다른 곳으로 이사해 주민등록을 옮기더라도 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되도록 해 보증금을 안전하게 지켜준다.

“실제 회수가 핵심”… 초기 전략 설계가 성패 갈라

김상훈 변호사는 “전세보증금 반환소송은 단순히 승소 판결을 받는 문제가 아니다”라고 말하며, 임대인의 자산 구조 분석, 집행 가능성 확보, 가압류 등 선제 조치, 협상 압박 구조 설계가 모두 맞물려야 실제 회수로 이어진다고 강조했다.

그는 “전액 회수가 어려워 보이는 상황이라도 초기 대응을 어떻게 설계하느냐에 따라 결과는 완전히 달라질 수 있다”며 신속한 초기 대응 중요성을 역설했다.